かいつぶりの日々

ブログ書くの久しぶり（２０日ぶり）になりました、

その間にいろんなニュースも流れてきて、滋賀県の駅前開発も変わるな…と思い過ごしてました。

大きいところでは、

1.野洲駅南口の事業者が決定しました…

これはかねてからの懸念材料だった野洲駅南口（旧銭湯跡地を含む）の開発について、

私もここの検討委員会に所属していろいろな意見交換をさせていただきました。

今回は開発～事業運営までを民間に委託した形となります。

１社だけが手を挙げて立候補されました、

計画の内容などは現在不明ですが、予定用途のラインナップをみると、ホテル、商業施設、マンション、市民広場などなど…が上がってます。

委員会で出た意見が集約された形となりましたが、事業ベースに乗せるにはさらなる検討が必要、

個人的には高専の開校までに形になるとなぁ、と期待をしております。

他のJRの駅のようにドカンとマンションだけが建つということはなさそうですね。

2.草津駅西口も再開発事業が進んでます。

JRが事業者になっているようですが、こちらは1～4階まで店舗、5～11階はビジネスホテルという形で開発されるようです。

そもそもの敷地面積が野洲の10分の1くらいなので、できることは限定されますが、

草津駅の状況から（乗降者数は47,000人で県内トップ）、これらの用途が適正なものかと思われますね。

3.大津京駅ではイオンスタイル大津京が閉店し、マンションとなるようです。しかも総戸数は1000戸…。

大津市ではインフラ（教育環境など）の影響を注視する考えのようです。

一時、平成20年くらいにイオンモール、ピエリ守山、竜王アウトレット、フォレオ一里山などのショッピングモールが次々開業した時期もありました。

今回も何かしら開発のムーブメントの後押しがあるのかもしれませんね。

昨日の新聞に標記のニュースが記載されてました。

京都新聞の該当部分を写メします。

内容としては、烏丸半島（イナズマロックフェスの会場）内の未利用地にサーフィン施設を中心としたレジャー施設の建設を計画しているとのこと。

未利用地は９ha（もあったんや！）、その中に人工波を起こすプールを設置してサーフィン会場とし、周辺はコテージなどを建設、2028年のオープンを目指すとのこと。

ここでもやはり公募型プロポーザルを実施しており、民間のアイデアを生かす形となってますね。

海なし県の滋賀県でマリンスポーツが楽しめる施設ができることに対する期待感もありますが、

一時間一万円（新聞による）という利用料がネックにならないかどうか、またシーガイアなど同じような施設が他の県にも存在していたが、現在は閉鎖されているという状況をどうとらえるか、またそこまでサーフィン人口が多くない現状から新しい需要を創出できるのかが気になります。

ただ、こんだけ尖がったコンセプトの施設はなかなかないのは事実ですので、僕的には大変興味深いです。

ようやく令和６年地価公示が発表されました。

全国的に上昇トレンドが続いております(^^♪

ニュースはこちらクリック

特に、地方では上昇地点が下落地点を上回り、総合的に地価は回復傾向にあるということになりました、無論、私の住む滋賀でもその傾向は変わらず、１６年ぶりに全用途平均が上昇になったとか…。

ただ、二極化傾向は継続しており、調区内宅地や集落などの下落は依然止まらず、利便性の高いエリアの地価上昇がけん引している形となりますね。

単純に土地価格が上昇しているという話だけでなく、我々常々やってはおりますが、地域エリアごとにさらに精査する必要がありますね、

工業地にしても、今2024年問題で物流関係の追加投資がみられますが、過疎化地域における労働力確保が難しいことを考えれば、単純に工業地だ！上昇だ！と判断するのは早計かと思います。

新聞で気になったことはバブル期以降最大の上昇率であるということ、

地価上昇⇒バブル期を連想させますが、

バブル期ってどんな時代か、簡単に数値で振り返りました

サンプルとして1990年の数値を採用します。

まず地価ですが

東京都中央区銀座4-2-15の商業地（中央5-18）の地価公示

令和６年　2,960万円（3.5％）

平成2年　3,770万円（7.7％）

かなり接近していますが、まだまだ上昇の余地があるってことでしょうか…

ほかの数値を見ると

年収　　現在　458万円/年　　　　　　平成2年　425万円 

バイト時給　現在　1004円/時間（最低賃金）　平成2年516円/時間（平均）

ガソリン代　現在　160円/L　　　　平成2年　121円/L　　　　　（経済産業省のHPより抜粋）

こうやってみると、平均年収ってあまり変わってないですね…。

インバウンドと一部の富裕層が経済を回しているような、そんな印象をうけます。

これからゼロ金利もどうなるかわからんのもありますし、不動産購入に関しては慎重姿勢になるのかもと思います。

地価上昇、トレンドだけで楽観視はできないところもありますね。

余談ですが、バイトの時給、私が高校生の時にスーパーで品出しのバイトしたときは確か420円でしたわ(笑)、

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時代に残されないよう事務所の公式ラインも立ち上げました(^^♪

最近の悩みの種は、ホームページにお問い合わせのフォーマットを用意しているのですが、不要な営業宣伝が書き込まれ送信されるような状況もあり、またスマホ検索が主流になってきた状況を考えると、

ｌｉｎｅの導入は世の流れなのかなと考えました。

今後は質問やお問い合わせなどを中心にlineにてメッセージをお送りいただければ…と思います。（もちろんHPのほうのお問い合わせも残しております）

もちろんこちらからもどんどん情報発信ができればと思いますので、

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平成１７年に制定された地域再生法の法改正が閣議決定されました。

地域再生法は地域における雇用機会の創出など地域の活力の再生を総合的、効果的に推進するため のもので以下の措置を定める法律です。

1）地方公共団体による地域再生計画の作成とその認定 

2）認定地域再生計画に基づく事業に対する支援措置 

3）地域再生土地利用計画の作成等 

4）地域再生推進法人の指定 

地域再生法改正案は、市町村が区域を定めて、住宅団地再生のための総合的な事業計画（地域住宅団地再生事業計画）を作成した場合、住宅の用途を変更しても、住宅に適用されていた容積率の緩和措置を引き続き適用できるようし、転用にはコンビニ、コミュニティカフェなどの施設を想定しています。

同様に、住宅団地内での廃校活用も進め、第一種低層住居専用地域などでは、10ｍまたは12ｍの高さ制限がありますが、学校は高さ規制の対象外となっております。しかし、廃校活用は学校ではないため、このままでは高さ制限の規制を受けることになりますので、改正では廃校をコワーキングスペースや多世代交流施設として活用する場合には、引き続き高さ制限の適用を除外します。

背景には昔作られたニュータウンの過疎化問題、空き家問題があります。ニュータウンにおける空き家問題の解消に、コンビニエンスストアやカフェなどの転用を認めるというところに大きなポイントがあるでしょう。

昔、造成されたニュータウンは都市計画法の第一種低層住居専用地域に指定されていることが多く、住宅以外のものを建てようとすると規制が入り建築できないようになっています（趣旨は、店とか建てるのを規制して、人がわんさか集まらないようにして閑静な住環境を保つ…ということですね）

また、建築基準法の容積率や高さなどの制限は、建築物の用途を変更すると、変更後の規制が適用になります。共同住宅では、共用廊下や階段は床面積に含まれず、容積率計算の対象外になる緩和措置があり、改修して住宅以外の用途にすると、共用廊下などは床面積に含まれ、容積率の緩和措置は受けられなくなってしまいますので今回の転用を認める措置となったのでしょうね。

この改正案が国会で成立した場合には、公布後6カ月以内の施行となります、

しかし、昔の法令規制が現代の土地情勢に合わなくなってきたのが顕著に出た改正ですね。